Saldo del prezzo e decreto di trasferimento: i 120 giorni

Dopo l'aggiudicazione: termine per il saldo, imposte di registro, ipotecaria e catastale, mutuo, liberazione dell'immobile e consegna delle chiavi.

La gara è chiusa e la piattaforma ha mostrato il tuo nome come aggiudicatario. Ma la casa non è ancora tua. Tra l'aggiudicazione e le chiavi in mano c'è una fase con un termine preciso, soldi da versare e carte da preparare. Gestita con ordine è la parte più tranquilla del percorso; sottovalutata, può farti perdere la casa e la cauzione insieme.

Il termine per il saldo: non oltre 120 giorni

Dopo l'aggiudicazione devi versare il saldo del prezzo, cioè il prezzo finale meno la cauzione già versata, che viene imputata al prezzo. Il termine lo fissa l'avviso di vendita e per legge non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione. Molti avvisi indicano proprio 120 giorni, altri un termine più breve. Alcuni permettono di indicare nell'offerta un termine più corto, e se lo hai fatto quello vale per te.

Questo termine non si proroga per motivi personali: la banca che tarda, le ferie, un documento smarrito. Se non versi nei termini, decadi dall'aggiudicazione e perdi la cauzione. Segna la scadenza sul calendario il giorno stesso della gara.

Insieme al saldo, di norma, vanno versate anche le spese di trasferimento, cioè le somme per le imposte e per gli adempimenti del decreto. Importo e modalità te li comunica il professionista delegato o il gestore dopo l'aggiudicazione: quella comunicazione indica il conto della procedura su cui versare, le causali e i termini.

Le imposte: registro, ipotecaria e catastale

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in questa fase, in vista del decreto di trasferimento. L'importo dipende dal tipo di immobile, dal fatto che tu possa chiedere o meno le agevolazioni per la prima casa, e dalla situazione del venditore esecutato. Sono calcoli che fa il delegato o il cancelliere sulla base della tua dichiarazione: se hai diritto alle agevolazioni prima casa, devi dichiararlo nei tempi e nei modi che ti vengono indicati, non dopo.

Non ti diamo cifre perché cambiano da caso a caso. Quello che puoi fare è chiedere al delegato, subito dopo l'aggiudicazione, una stima delle spese di trasferimento, così da avere il totale da coprire, saldo compreso.

Il mutuo: dove la gente si blocca

È il passaggio più delicato dei 120 giorni. Se conti su un mutuo per pagare il saldo, devi sapere che la banca non eroga un mutuo qualsiasi su un immobile all'asta: serve un mutuo pensato per questa situazione, con erogazione direttamente sul conto della procedura, e con tempi che devono stare dentro il termine del saldo.

La scena tipica: la persona si aggiudica la casa, il lunedì va in banca, e lo sportello risponde che "per le aste bisogna sentire la sede". Passano due settimane. Poi chiedono la perizia della banca, che va fatta da un tecnico loro, e servono altre settimane. Intanto la delibera passa da un ufficio all'altro. A 90 giorni dall'aggiudicazione la persona ha una delibera favorevole ma l'erogazione è fissata "dopo la firma dell'atto", che nell'asta non esiste: esiste il decreto di trasferimento, che arriva dopo il saldo, non prima. La banca non ha capito la sequenza e i giorni finiscono.

Per evitarlo, parla con la banca prima della gara, non dopo, e ottieni un preaccordo su un mutuo per acquisto all'asta con erogazione sul conto della procedura entro il termine del saldo. Chiedi se la banca ha già fatto operazioni di questo tipo: se la risposta è vaga, cambia banca. Molti avvisi spiegano come funziona il mutuo in relazione al decreto di trasferimento: leggi quella parte.

Il decreto di trasferimento

Quando il saldo e le spese risultano versati, il giudice dell'esecuzione emette il decreto di trasferimento. È il provvedimento che trasferisce la proprietà a te e che sostituisce il rogito notarile. Con il decreto vengono ordinate anche la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che gravano sull'immobile, così lo ricevi libero da quei vincoli.

I tempi tra il saldo e il decreto dipendono dal tribunale: possono essere settimane o mesi. Non è un ritardo tuo e non hai nulla da fare, se non conservare le contabili dei versamenti e restare raggiungibile. Il decreto viene poi trascritto nei registri immobiliari e volturato al catasto a cura del delegato, con le somme già versate per le spese di trasferimento. Da quel momento sei il proprietario a tutti gli effetti.

La liberazione dell'immobile

La casa può essere vuota, occupata dal debitore esecutato, oppure da un terzo. Avviso e perizia lo dicono, e lo sapevi già prima di offrire. Quello che cambia dopo il decreto è che hai un titolo per ottenere la liberazione.

In genere l'ordine di liberazione è contenuto nel decreto stesso o in un provvedimento del giudice, e viene attuato dal custode giudiziario. Le regole pratiche variano da tribunale a tribunale: in alcuni il custode si occupa della liberazione senza costi per l'aggiudicatario, in altri l'aggiudicatario può esonerare la procedura e procedere per conto proprio. L'avviso di vendita spiega la regola del tuo tribunale. Se l'immobile è occupato, parlane col delegato prima del saldo.

La consegna delle chiavi

Con il decreto emesso e l'immobile libero, il custode fissa un appuntamento per la consegna. Di solito si redige un verbale con lo stato dei luoghi e si consegnano le chiavi. Fai un giro con calma e verifica lo stato dell'immobile rispetto alla perizia: scatta foto, annota le differenze, firma il verbale solo quando è corretto. Ricorda che alcune agevolazioni, come quelle per la prima casa, hanno adempimenti con scadenze proprie, per esempio il trasferimento della residenza: informati per tempo.

I 120 giorni in un colpo d'occhio

1. Il giorno dell'aggiudicazione: segna la scadenza del saldo e chiedi al delegato la stima delle spese.
2. Prima settimana: se serve il mutuo, banca subito, con la sequenza chiara: erogazione sul conto della procedura, poi decreto.
3. Entro il termine: versa saldo e spese di trasferimento sul conto della procedura con le causali indicate, e conserva le contabili.
4. Dopo il saldo: attendi il decreto di trasferimento, senza fretta ma restando raggiungibile.
5. Dopo il decreto: liberazione, se serve, e consegna delle chiavi con verbale.

Guida Asta Semplice si occupa di farti arrivare in gara con un'offerta valida: saldo e decreto li gestisci con il delegato e, se serve, con la tua banca. Ma sapere prima cosa ti aspetta dopo è il modo migliore per offrire con la testa lucida, e per non scoprire a 90 giorni dall'aggiudicazione che i soldi non arriveranno in tempo.