Quanto costa farsi assistere nel deposito dell'offerta all'asta

Consulente, agenzia, avvocato o affiancamento in videochiamata: cosa si paga davvero, come valutare un preventivo e cosa succede se non ti aggiudichi.

Hai già speso per la perizia, per le visure, magari per un sopralluogo con un tecnico. Ora arriva il deposito dell'offerta telematica e ti chiedi se vale la pena pagare qualcuno anche per questo. La risposta onesta è: dipende da chi ti assiste, da cosa ti fa pagare e da cosa succede se poi l'asta non la vinci.

Le quattro forme di assistenza

Sul mercato trovi quattro tipi di aiuto, molto diversi tra loro anche se spesso presentati con la stessa parola, "consulenza".

Il consulente generico. È la figura più diffusa: qualcuno che conosce le aste e ti segue nel percorso. La qualità varia molto: alcuni sono bravissimi, altri hanno fatto due aste in vita loro. Il costo di solito è a forfait o a ore. Il rischio è che il preventivo copra "l'assistenza" in senso vago e tu non sappia cosa riceverai il giorno del deposito.

L'agenzia specializzata in aste. La formula classica è la provvigione: una percentuale sul prezzo di aggiudicazione, spesso con un minimo garantito, a volte con un anticipo non rimborsabile. Ti seguono dall'inizio alla fine, ma su un immobile da centinaia di migliaia di euro una percentuale diventa una cifra importante, e l'interesse dell'agenzia è chiudere l'aggiudicazione, non farti spendere meno.

L'avvocato. Serve per forza se vuoi partecipare "per persona da nominare", cioè senza che il tuo nome compaia fino al trasferimento dell'immobile (articoli 579 e 583 del codice di procedura civile). La partecipazione avviene con procura speciale notarile, quindi al costo dell'avvocato aggiungi quello del notaio. È la scelta giusta quando la riservatezza conta o la situazione è giuridicamente complessa. Per un deposito ordinario è spesso più di quanto serve.

L'affiancamento in videochiamata. Un tecnico specializzato entra in videochiamata con te e fa praticamente lui il deposito, passaggio per passaggio: modulo sul Portale delle Vendite Pubbliche, cifratura, parte finale. A te restano la firma digitale, la PEC e il bollo, perché per legge sono tuoi. Non serve procura. Il costo è tipicamente fisso e riguarda solo la fase del deposito.

Cosa si paga davvero

Quando confronti i preventivi, non guardare solo la cifra finale. Chiediti cosa c'è dentro.

1. Il deposito è incluso o è "a parte"? Alcuni preventivi coprono la ricerca dell'immobile e l'analisi della perizia, ma il deposito telematico viene fatturato come extra, oppure viene lasciato a te. Chiedilo per iscritto.
2. Chi firma? Se qualcuno firma al posto tuo, servono procura e notaio, e quei costi vanno aggiunti. Se firmi tu con la tua firma digitale, devi averla: chiedi se il costo del dispositivo di firma è compreso o se devi procurartelo.
3. Cosa succede in caso di errore? Se l'offerta viene esclusa per un problema tecnico (file rinominato dopo la firma, PEC di un'altra persona, bonifico arrivato tardi), il compenso viene restituito? Nessuno può garantire l'aggiudicazione, ma sull'ammissibilità dell'offerta una garanzia seria si può chiedere.
4. C'è una percentuale sul prezzo? Se sì, fai il conto sul prezzo massimo a cui saresti disposto a rilanciare, non sul prezzo base. La differenza può essere grande.
5. L'assistenza copre anche il giorno della gara? Prova di accesso alla piattaforma del gestore, rilanci, tempi: chiedi se sei da solo o accompagnato anche in quella fase.

Dove la gente si blocca: il preventivo "tutto compreso"

Un caso che vediamo spesso. Una signora paga un forfait a un consulente per "l'assistenza completa all'asta". Il giorno prima della scadenza è davanti al modulo web del portale, con il consulente al telefono che le detta cosa scrivere. Arriva al passaggio della firma digitale: il consulente le dice di stampare la dichiarazione, firmarla a penna e scansionarla. Lei lo fa, allega tutto, invia la PEC. Le ricevute arrivano regolarmente. Poi il gestore della vendita comunica che l'offerta non è ammessa: la firma doveva essere digitale in formato CAdES, non autografa. Il forfait era stato pagato, l'asta persa, e nel contratto non c'era nessuna clausola sul rimborso.

La lezione: prima di pagare, capisci se chi ti assiste ha fatto davvero decine di depositi telematici e se si prende la responsabilità della validità dell'offerta.

Cosa succede se non ti aggiudichi

È la domanda che molti non fanno per pudore, e invece è la più importante. La cauzione, di norma il 10% del prezzo offerto salvo diversa indicazione dell'avviso, ti viene restituita se non ti aggiudichi, indipendentemente da chi ti assiste. Il compenso per l'assistenza invece dipende dal contratto.

Con la provvigione, in genere non paghi nulla se non ti aggiudichi, ma spesso c'è un anticipo o un minimo che resta. Con il forfait del consulente, di solito paghi comunque. Con l'avvocato, paghi la prestazione anche se la gara va male, e il notaio in ogni caso. Con l'affiancamento a costo fisso, paghi il deposito che è stato fatto, aggiudicazione o no: ma il prezzo lo sai in anticipo e non dipende dal valore dell'immobile. Con una percentuale, più la casa vale e più paghi, anche se il lavoro del deposito è identico.

I costi che eviti scegliendo bene

Due costi non compaiono in nessun preventivo, ma sono i più pesanti.

Il primo è la provvigione quando non è necessaria. Se hai già trovato l'immobile e hai la perizia in mano, stai pagando una percentuale per una ricerca che non ti serve più. Un affiancamento sul solo deposito costa una frazione.

Il secondo è l'offerta esclusa. Se la tua offerta viene dichiarata inammissibile, hai perso il tempo, i soldi della perizia e delle visure, e l'immobile va a qualcun altro o alla prossima asta. Nessun preventivo lo quantifica, ma è il motivo per cui farsi assistere nel deposito ha senso anche per chi è abituato a fare tutto da solo.

Guida Asta Semplice lavora su questo pezzo del percorso con tre soluzioni: Guida fai da te, Affiancamento e Delega completa. Nessuna delle tre ti fa vincere l'asta. Quello che garantiscono è che arrivi in gara con un'offerta valida, firmata nel formato giusto, con gli allegati corretti e la PEC intestata a te.

Come decidere in cinque minuti

Se ti serve riservatezza o la situazione è complicata, avvocato con procura notarile. Se devi ancora cercare l'immobile, un'agenzia può avere senso, ma fai il conto della provvigione sul prezzo massimo. Se l'immobile lo hai già e devi solo depositare bene, un affiancamento o una delega sul deposito è la scelta più proporzionata. In ogni caso, chiedi il preventivo scritto con le cinque voci viste sopra, e diffida di chi promette l'aggiudicazione: nessuno può.