Partecipare all'asta con un avvocato: procura speciale

Come funziona la partecipazione all'asta tramite avvocato: la procura speciale notarile, l'offerta per persona da nominare, cosa fa lui e cosa resta a te.

Non sei obbligato a presentare l'offerta di persona. La legge permette di partecipare all'asta tramite un avvocato, con una modalità dal nome un po' antico: offerta "per persona da nominare". Per alcuni è una scelta di comodità, per altri una questione di riservatezza, per altri ancora una necessità perché non hanno PEC, firma digitale o tempo. Vediamo cosa comporta, cosa fa l'avvocato, cosa resta a te e quando conviene davvero.

Cos'è la procura speciale

La procura speciale è l'atto con cui dai a un avvocato il potere di partecipare all'asta al posto tuo, per quella specifica vendita. Non è una delega generica scritta su un foglio: deve essere una procura notarile, cioè fatta davanti a un notaio, che identifica te, l'avvocato, la procedura e il lotto. Serve un appuntamento dal notaio, i documenti di identità e il codice fiscale, e ha un costo che varia da studio a studio.

Il punto pratico: il notaio va prenotato per tempo. Se sei a pochi giorni dalla scadenza e non hai ancora la procura, chiedi subito a notaio e avvocato se riescono a chiudere l'atto in tempo, perché la procura deve esistere prima che l'offerta venga presentata.

L'offerta per persona da nominare

Con la procura in mano, l'avvocato può presentare l'offerta "per persona da nominare", secondo gli articoli 579 e 583 del codice di procedura civile. Significa che l'offerta viene depositata a nome dell'avvocato, senza indicare chi c'è dietro. Solo dopo l'aggiudicazione l'avvocato dichiara il nome della persona per cui ha partecipato, e l'immobile viene trasferito a lei.

L'effetto concreto è che il tuo nome non compare tra gli offerenti e diventa pubblico solo al trasferimento dell'immobile, mesi dopo la gara. Interessa a chi non vuole che vicini, parenti del debitore o concorrenti sappiano chi sta puntando quell'immobile. La gara si svolge nello stesso modo: rilanci, tempi e prezzo non cambiano.

Attenzione a un dettaglio: la persona da nominare è quella indicata nella procura. L'avvocato non può decidere dopo di trasferire l'immobile a qualcun altro, e non può nemmeno "aggiungere" un coniuge o un figlio che non era nella procura. Se l'acquisto deve andare a due persone, la procura deve dirlo fin dall'inizio.

Cosa fa l'avvocato

L'avvocato si occupa della parte tecnica e formale del deposito. In pratica: compila il modulo "offerta telematica" sul Portale delle Vendite Pubbliche, lo firma con la propria firma digitale in formato CAdES, lo cifra come previsto dal modulo, paga il bollo digitale da 16 euro tramite pagoPA, allega la procura e la contabile della cauzione, e invia il tutto dalla propria PEC all'indirizzo del Ministero indicato dal modulo. Poi conserva le ricevute di accettazione e consegna e riceve dal gestore della vendita l'esito di ammissione.

Il giorno della gara è lui ad accedere alla piattaforma del gestore con le credenziali ricevute e a fare i rilanci. Questo è il momento in cui il rapporto di fiducia conta di più: prima della gara dovete aver concordato per iscritto il prezzo massimo oltre il quale non deve andare, e come fare i rilanci. Un avvocato serio ti chiede questa istruzione, non la improvvisa.

Cosa resta a te

Qui c'è un equivoco frequente: "ho l'avvocato, non devo fare più niente". Non è così. Restano a te almeno tre cose.

• La decisione. Quanto offrire, fino a dove rilanciare, se ritirarsi. L'avvocato esegue, non decide al posto tuo.
• La cauzione. I soldi della cauzione, di norma il 10% del prezzo offerto salvo diversa indicazione dell'avviso, devono arrivare sul conto della procedura in tempo. Chi fa materialmente il bonifico, se tu o l'avvocato tramite un suo conto dedicato, va concordato e verificato sull'avviso di vendita: alcune procedure hanno regole precise sull'intestazione del conto ordinante. In ogni caso la copertura economica è tua e i tempi di accredito vanno considerati con anticipo.
• Il saldo e le imposte. Se ti aggiudichi, il saldo del prezzo va versato nel termine fissato dall'avviso, che per legge non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione, e in quella fase si pagano le imposte di registro, ipotecaria e catastale. La procura non sposta questi obblighi.

E resta a te anche la lettura della perizia. L'avvocato può aiutarti a interpretare le parti giuridiche, ma se l'immobile è occupato, ha difformità o spese arretrate, è un problema che diventa tuo dopo il decreto di trasferimento.

Dove la gente si blocca

Il blocco tipico non è nel modulo, che l'avvocato conosce, ma nel passaggio dei documenti tra te e lui. Succede così: l'avvocato chiede la copia del documento di identità e del codice fiscale, tu invii una foto fatta con il telefono, lui la allega al modulo e il sistema la rifiuta perché troppo pesante o in formato non ammesso. Oppure la foto è tagliata, manca la data di scadenza, e l'allegato è inutilizzabile. Se avviene il giorno prima della scadenza diventa un problema serio. Manda sempre scansioni in PDF, fronte e retro, leggibili, con qualche giorno di anticipo.

Un secondo blocco riguarda la cauzione: l'avvocato dà per scontato che il bonifico lo faccia tu, tu che lo faccia lui. Nessuno lo fa. Chiarite subito chi versa, quando, da quale conto e chi tiene la contabile.

Quando conviene

Conviene quando la riservatezza ha un valore concreto per te, per esempio se compri un immobile vicino a casa e non vuoi che si sappia prima del tempo. Conviene quando la vendita ha aspetti giuridici complicati, come un'occupazione da gestire dopo o una situazione di comproprietà, e vuoi un professionista già dentro la pratica. Conviene quando sei all'estero o impossibilitato a seguire la gara.

Conviene meno quando il tuo unico problema è la parte tecnica: non hai la PEC, non sai come funziona la firma digitale, hai paura di sbagliare un campo del modulo. In quel caso la procura notarile e l'onorario dell'avvocato sono una spesa sproporzionata rispetto al bisogno. Esiste una soluzione più leggera: con l'Affiancamento di Guida Asta Semplice fai tutto tu, a tuo nome, con qualcuno che controlla ogni passaggio in videochiamata prima dell'invio. Se invece vuoi la procura e la persona da nominare, la Delega completa mette a disposizione un avvocato che fa questo lavoro ogni settimana. In nessun caso qualcuno può garantirti l'aggiudicazione: la garanzia è arrivare in gara con un'offerta valida.

Se ti serve la riservatezza o una tutela legale nella procedura, l'avvocato con procura speciale è la strada. Se ti manca solo la mano ferma sul computer, l'Affiancamento arriva allo stesso risultato con meno spesa.