Offerta telematica non ammessa: gli otto errori che ti escludono

Gli otto errori che rendono inammissibile un'offerta telematica: file rinominato, PEC di un familiare, cauzione in ritardo, firma sbagliata, campo saltato.

Un'offerta telematica non ammessa fa male due volte: perché hai perso l'immobile senza nemmeno gareggiare, e perché nella maggior parte dei casi la cifra era giusta, i soldi c'erano, e a tradirti è stato un dettaglio. Il gestore della vendita comunica l'esito prima della gara e a quel punto non c'è più nulla da fare. Questi sono gli otto errori che vediamo più spesso dal vivo, con quello che succede a schermo e come evitarli.

1. Il file rinominato dopo la firma

È l'errore più insidioso perché sembra innocuo. Dopo la firma digitale e la cifratura ottieni un file con un nome lungo e poco leggibile. La persona, per ordine, lo rinomina: aggiunge il cognome, toglie gli spazi, lo chiama "offerta definitiva". Il portale però ha calcolato un'impronta del file, chiamata hash, nel momento in cui lo ha generato. Se il file cambia, anche solo nel nome, l'impronta non corrisponde più e l'offerta risulta inammissibile. Il file firmato e cifrato non va rinominato né modificato in alcun modo: si scarica, si allega alla PEC, fine. Se hai il dubbio di averlo toccato, rifai firma e cifratura.

2. La PEC di un familiare

Molte persone over 60 non hanno una PEC personale, ma il figlio o il nipote ce l'ha, e sembra naturale usarla per l'invio. Non funziona: la PEC deve essere intestata all'offerente, o al soggetto indicato dall'avviso di vendita. L'offerta inviata dalla casella di un'altra persona non è riferibile a te e viene esclusa. Attivare una PEC personale richiede poco tempo, ma non è istantaneo: fallo con qualche giorno di anticipo, verifica di riuscire a inviare un messaggio di prova, e usa solo quella.

3. La cauzione arrivata in ritardo

La cauzione, di norma il 10% del prezzo offerto salvo diversa indicazione dell'avviso, si versa con bonifico sul conto della procedura indicato nell'avviso. La regola che sorprende molti è che conta l'accredito, non la data in cui hai disposto il bonifico. Chi fa il bonifico il pomeriggio prima della scadenza, allegando la contabile, si trova con un'offerta formalmente completa ma con una cauzione che non risulta ancora sul conto quando il gestore fa le verifiche. Fai il bonifico con giorni di anticipo, e se la banca offre un bonifico istantaneo o prioritario valuta di usarlo, ma non contare sul fatto che basti.

4. La firma sbagliata

Qui rientrano due errori diversi con lo stesso risultato. Il primo è il formato: l'offerta va firmata con firma digitale in formato CAdES, che produce un file .p7m. Una firma che produce un PDF firmato, in formato PAdES, in genere non è quella richiesta, salvo diversa indicazione del modulo e dell'avviso. Il secondo è la firma autografa al posto di quella digitale, tipicamente sulla dichiarazione integrativa: stampata, firmata a penna, scansionata e allegata. Nella procedura telematica la firma a penna non ha valore, la dichiarazione va firmata digitalmente anche lei.

5. Il campo del modulo saltato

Il modulo web sul Portale delle Vendite Pubbliche è lungo e diviso in schede. Quando arrivi in fondo e clicchi per proseguire, a volte compare un avviso che rimanda a un campo obbligatorio in una scheda precedente. Ecco dove la gente si blocca: alcuni pensano che il sistema si sia inceppato e ricominciano, altri trovano il modo di andare avanti senza aver compilato quello che manca, per esempio i dati del bonifico della cauzione o una sezione riservata al coniuge in comunione dei beni. Il modulo può anche lasciarti generare il file, ma l'offerta arriva incompleta. Prima di firmare, scorri tutte le schede una per una e controlla che ogni campo che ti riguarda sia compilato, compresi quelli specifici per chi è coniugato in comunione o in separazione dei beni o partecipa come società.

6. Il codice fiscale con una cifra invertita

Sembra impossibile, e invece capita di continuo. Si digita il codice fiscale a memoria, si invertono due caratteri, il modulo non se ne accorge perché la struttura formale è corretta, e l'offerta risulta intestata a una persona che non esiste o non coincide con il documento allegato. Lo stesso vale per il numero della procedura e del lotto. Non scrivere questi dati a memoria: copiali dalla tessera sanitaria e dall'avviso di vendita, e poi rileggili carattere per carattere, magari facendoli controllare a un'altra persona.

7. Gli allegati troppo pesanti o nel formato sbagliato

Documento d'identità fotografato con il telefono ad altissima risoluzione, contabile del bonifico salvata come immagine, ricevuta del bollo catturata con uno screenshot. Il risultato sono allegati troppo pesanti o in un formato non ammesso, che il sistema rifiuta o che rendono la PEC impossibile da inviare. Usa il formato PDF per tutti gli allegati, tieni le dimensioni contenute, e per il bollo allega la ricevuta originale generata dal servizio di pagamento del portale, non una foto dello schermo. Le istruzioni del modulo indicano formati e limiti: leggile prima, non dopo il rifiuto.

8. Il termine delle 13

Il termine tipico per il deposito è le ore 13:00 del giorno precedente la vendita, ma è l'avviso di vendita a fare fede e va sempre controllato, perché può prevedere un orario o un giorno diverso. L'errore è duplice. C'è chi legge "il giorno prima" e pensa a mezzanotte, mandando la PEC nel pomeriggio quando il termine è già passato. E c'è chi conosce l'orario ma si riduce alle 12:40, e in quei venti minuti la firma non parte, la PEC dà un errore, la ricevuta del bollo non si trova. Quello che conta è l'orario della ricevuta di consegna della PEC, non il momento in cui hai cliccato invia. Conserva le ricevute di accettazione e di consegna e controlla che l'orario sia entro il termine. Punta a chiudere tutto il giorno prima della scadenza, non l'ultima ora.

Cosa hanno in comune questi otto errori

Nessuno riguarda la sostanza dell'offerta. Nessuno dipende dal prezzo che hai scelto o dalla tua capacità di valutare l'immobile. Sono tutti errori di procedura, e proprio per questo si possono evitare con una lista di controllo e con un po' di anticipo. La cosa più difficile, per chi non è pratico di computer, non è capire le regole ma applicarle tutte insieme in una sola sessione, con la scadenza che si avvicina.

Se vuoi affrontare il deposito da solo, la Guida fai da te di Guida Asta Semplice ti accompagna passo per passo. Se preferisci avere qualcuno che controlla ogni file prima dell'invio, c'è l'Affiancamento. Se non vuoi occupartene, con la Delega completa un avvocato presenta l'offerta con procura speciale notarile, anche per persona da nominare, così il tuo nome non compare fino al trasferimento dell'immobile. In nessun caso qualcuno può prometterti di vincere l'asta: il prezzo lo decidi tu e gli altri offerenti non li controlla nessuno. Quello che si può garantire è arrivare in gara con un'offerta valida, cioè non finire in questa lista.