Cauzione all'asta: quanto versare, quando e quando torna

Quanto vale la cauzione, da quale conto fare il bonifico, quando partire e quando torna indietro se non ti aggiudichi. Il rischio del bonifico in ritardo.

La cauzione è il primo vero impegno di soldi che prendi con l'asta. Non è un acconto sul prezzo in senso stretto, è una garanzia: dimostra al tribunale che la tua offerta è seria e che, se ti aggiudichi, andrai fino in fondo. Per questo, se manca o arriva tardi, l'offerta viene esclusa senza discussione. Vediamo con calma quanto versare, da dove, quando e cosa succede ai tuoi soldi se l'immobile lo prende un altro.

Quanto si versa

Di norma la cauzione è il 10% del prezzo che offri. Attenzione: del prezzo che offri tu, non del prezzo base. Se la base d'asta è 100.000 euro e tu offri 112.000 euro, la cauzione è 11.200 euro, non 10.000. Molte persone fanno il bonifico calcolandolo sulla base e poi alzano l'offerta all'ultimo momento: il risultato è una cauzione insufficiente e un'offerta inammissibile.

Il 10% è la regola tipica, ma l'avviso di vendita può indicare una percentuale diversa o un importo minimo. Quindi il passaggio corretto è questo: apri l'avviso di vendita, cerca la parola "cauzione", leggi la percentuale e su cosa va calcolata. Se hai un dubbio sul calcolo, arrotonda per eccesso: una cauzione più alta del dovuto non è mai un problema, una più bassa anche di un solo euro lo è.

Da quale conto fare il bonifico

Il bonifico va fatto sul conto della procedura, cioè l'IBAN che trovi scritto nell'avviso di vendita o nelle istruzioni del gestore della vendita telematica. Non esiste un conto "generico del tribunale": ogni procedura ha il suo, e va copiato con cura, carattere per carattere.

Il conto di partenza deve essere intestato a chi presenta l'offerta. Questo è un punto su cui la gente si blocca spesso: la figlia fa il bonifico dal proprio conto per il padre che partecipa, oppure il marito lo fa da un conto solo suo mentre l'offerta è a nome della moglie. Il tribunale, in fase di controllo, confronta il nome dell'ordinante con il nome dell'offerente. Se non coincidono, in molte procedure l'offerta viene esclusa o, nella migliore delle ipotesi, rischi una contestazione. Se il conto è cointestato e uno dei due intestatari è l'offerente, in genere va bene, ma anche qui fa fede l'avviso e conviene chiedere conferma al gestore prima di muovere i soldi.

Nella causale scrivi quello che l'avviso richiede. Se non dice nulla di preciso, indica almeno il numero della procedura, il tipo (per esempio esecuzione immobiliare), il lotto e la parola "cauzione". Una causale chiara aiuta anche il rimborso, dopo.

Quando fare il bonifico

Qui c'è il rischio più sottovalutato. Il termine per depositare l'offerta è tipicamente le ore 13:00 del giorno precedente la vendita, ma quello che conta per la cauzione non è il momento in cui tu clicchi "invia" in banca: conta il momento in cui i soldi risultano accreditati sul conto della procedura. Un bonifico ordinario può impiegare uno o due giorni lavorativi, e se lo fai il venerdì pomeriggio, o prima di un festivo, può arrivare quando l'offerta è già stata chiusa.

Il caso tipico, visto dal vivo: l'offerente fa il bonifico il pomeriggio del giorno prima della scadenza, allega la contabile al modulo (la contabile la banca te la dà subito, quindi tutto sembra a posto), invia la PEC in tempo. Poi il giorno della gara il gestore comunica che l'offerta non è ammessa perché la cauzione non risultava accreditata al momento del controllo. La contabile dimostra che hai ordinato il bonifico, non che i soldi sono arrivati.

La regola pratica è semplice: fai il bonifico almeno tre o quattro giorni lavorativi prima della scadenza del deposito. Se hai la possibilità di fare un bonifico istantaneo e la tua banca lo consente verso quell'IBAN, è un aiuto, ma non tutte le banche lo permettono per importi elevati e non tutte le procedure lo accettano come prova: anche su questo vale l'avviso di vendita.

La contabile nel modulo

Nel modulo di offerta telematica sul Portale delle Vendite Pubbliche c'è una sezione dedicata alla cauzione, dove inserisci i dati del bonifico e alleghi la copia della contabile. Alcune persone si bloccano qui perché la contabile scaricata dall'home banking pesa troppo o è in un formato che il modulo non accetta. Se succede, apri la contabile e salvala di nuovo come PDF, oppure stampala su PDF: di solito basta per rientrare nei limiti. Non fotografarla con il telefono se puoi evitarlo, perché le foto sono pesanti e poco leggibili.

Un altro punto: il numero di CRO o TRN del bonifico. Il modulo può chiederlo. Lo trovi sulla contabile, ma spesso solo dopo che il bonifico è stato eseguito, non appena disposto. Anche questo è un motivo per non ridursi all'ultimo giorno.

Quando torna indietro se non ti aggiudichi

Se partecipi e l'immobile viene aggiudicato a un altro, la cauzione ti viene restituita. Il rimborso lo dispone la procedura, di solito con un bonifico sullo stesso conto da cui è partito il versamento. I tempi non sono fissati in modo uniforme: in alcuni tribunali passano pochi giorni, in altri qualche settimana, perché il rimborso deve essere autorizzato e poi eseguito dal professionista delegato. Se dopo un tempo ragionevole non vedi nulla, scrivi una PEC al delegato o al gestore indicando la procedura, il lotto e i dati del bonifico. Non ti verranno riconosciuti interessi.

Un caso da conoscere: se la tua offerta viene dichiarata inammissibile per un errore formale, la cauzione ti viene comunque restituita. Perdi la possibilità di partecipare, non i soldi. Il caso in cui la cauzione si perde davvero è un altro: ti aggiudichi e poi non versi il saldo del prezzo nel termine fissato dall'avviso. Lì la cauzione viene trattenuta. Quindi prima di offrire assicurati di avere la copertura per il saldo, mutuo compreso, nei tempi previsti.

Se non sei sicuro dei tempi

Se ti trovi a pochi giorni dalla scadenza e non hai ancora versato, il rischio del bonifico in ritardo è concreto. Con la soluzione Affiancamento di Guida Asta Semplice controlliamo insieme l'avviso, il calcolo della cauzione e la finestra dei tempi bancari prima che tu muova i soldi, in modo che la contabile sia già pronta quando compili il modulo. Non ti facciamo vincere la gara, ma ti facciamo arrivare in gara con un'offerta valida: e con la cauzione, arrivare in tempo è tutto.